Anno 2015

A chi competono le spese traordinarie in caso di compravendita di un immobile

Nelle compravendite di immobili situati in condominio occorre fare molta attenzione allo stato esterno dell'immobile stesso e dei suoi impianti (stato della facciata e del tetto, le canne fumarie sumarie se sono a norma o meno, lo stato dell'ascensore, ecc.).
Il compratore, infatti, deve valutare se il prezzo richiesto per l'appartamento sia congruo con quanto prevedibilmente potrà dover essere chiamato a pagare per l'esecuzione di lavori straordinari nel breve/medio termine.
Se alcune opere a carattere straordinario possono essere facilmente individuabili (es. rifacimento facciate o rifacimento del tetto, manutenzioni straordinarie dell'ascensore) altre sono difficilmente individuabili in quanto legate più all'adeguamento a normative piuttosto che ad usura dell'impianto stesso (es. le canne fumarie o l'ascensore).
Come è noto la legislazione cambia così rapidamente, soprattutto a causa di recepimento di normative europee, che può accadere che neppure il venditore ne sia a conoscenza.
Per tale motivo è opportuno che, in fase di preliminare di vendita, affrontare nel modo più preciso possibile l'aspetto relativo a chi competono le spese straordinarie pregresse e future.

Ad aiutarci in tale "missione" dobbiamo affidarci sia alla logica, ma soprattutto alle sentenze della Corte di Cassazione (sentenza di cui abbiamo già parlato in una nostra precedente news del 2013).

Visto l'argomento spinoso fonte di innumerevoli interpretazioni e liti in sede di rogito quando si esaminano le dichiarazioni di manleva sulle spese pregresse rilasciate dall'amministratore del condominio desideriamo riprendere questo argomento in maiera più puntuale.

LA LOGICA
Logica, ma soprattutto il buon senso, vuole che:

1. a seguito di una proposta di acquisto di un immobile si proceda a stipulare un preliminare da registrare entro 20 giorni dall'accettazione della proposta al fine di meglio dettagliare i patti della compravendita.
   La compravendita è un processo negoziale complesso dove le parti, con l'ausilio dell'agente immobiliare, si accordano sui molteplici aspetti contrattuali; aspetti che difficilmente possono essere contenuti nella semplice proposta di acquisto immobiliare precedentemente sottoscritta ed accettata.
2. le parti (venditore e compratore) stabiliscono un prezzo sulla base dello stato di fatto dell'immobile oggetto della transazione (inclusi i vizi palesi od occulti che siano);
3. il venditore conosce quali sono i lavori straordinari deliberati dall'assemblea del condominio e se sono stati eseguiti o meno ovvero non eseguiti affatto;
4. il venditore conosce o dovrebbe conoscere eventuali lavori straordinari di cui "si parla" nel condominio;
5. il venditore, quale condomino, potrebbe non conoscere le normative che regolano la sicurezza degli impianti in essere ovvero nuove normative recepite (se ogni condomino fosse in grado di conoscere tutte le normative e soprattutto fosse ligio nel rispettarle probabilmetnte non sarebbe necessario l'amministratore del condominio);
6. il preliminare di vendita , è una promessa di vendita/acquisto di un immobile ad un determinato prezzo e soprattutto ad un ben preciso stato di conservazione. Il venditore pertanto non è disponibile a pagare denaro per nuovi lavori straordinari che dovessero sorgere e, soprattutto, che:
   1. non né godrà i benefici;
   2. non potra richiedere al compratore un prezzo maggiore per la vendita dell'immobile (dovuto al presumibile aumento del valore dell'immobile determinato dai lavori straordinari stessi).
7. solitamente tra il preliminare di vendita ed il rogito trascorre un breve lasso di tempo.
   Addirittura vi sono casi in cui si va direttamente al rogito entro i 20 giorni dall'accettazione della proposta di acquisto (non è necessario registrare né la proposta né un preliminare di vendita).
   Per cui la probabilità di una delibera assembleare in questo breve lasso di tempo è piccola sebbene non nulla (è nostro dovere ricordare che i termini relativi alla data del rogito possono essere spostati in comune accordo a causa di imprevisti; per cui questo breve lasso di tempo può diventare "non breve" con tutte le conseguenze del caso).

Detto questo noi consigliamo sempre di redigere un preliminare di vendita in cui siano riportate tutte le pattuizioni (anche quelle apparentemente insignificanti), ma soprattutto definire bene l'aspetto delle spese straordinarie.

Solitamente si stabilisce che tutte le spese straordinarie deliberate anche se non eseguite fino alla data del preliminare rimangono a carico del venditore; tutto ciò che eventualmente verrà deliberato, dalla data del preliminare a quella del rogito, dall'assemblea condominiale sarà a carico del compratore.
Per tale motivo consigliamo di apporre nel preliminare una frase che esplicitamente riporti che, nel caso in cui fosse indetta una o più assemblee condominiali nei cui ordini del giorno vi fossero discussioni su nuovi lavori straordinari, il venditore deve delegare il compratore a partecipare.
In questo modo il compratore, oltre ad essere informato dei nuovi lavori, può attivamente esprimere la sua posizione in merito attravero il voto assembleare.

COSA DICE LA GIURISPRUDENZA
Veniamo ora ad esaminare come ci può aiutare la giurisprudenza.

L'oggetto della controversia era la richiesta di rimborso delle spese straordinarie condominiali, che, secondo l'acquirente dovevano gravare unicamente sul venditore, in quanto la delibera con cui era stata decisa l'opera, se pur successiva alla vendita, era già stata oggetto di varie delibere interlocutorie (precedenti al preliminare).
Tali numerose delibere interlocutorie, nelle quali si vagliavano i vari preventivi, non avevano assegnato alcun tipo di appalto.
Successivamente alla stipula del preliminare una assemblea deliberò l'effettivo appaltato per i lavori straordinari.

Per comprendere meglio la situazione precisiamo che, nel preliminare di vendita, si era concordato che le spese di ordinaria manutenzione relative al condominio dovessero spettare al promittente venditore, mentre quelle straordinarie deliberate a partire dalla data della sottoscrizione del preliminare dovessero gravare sul promittente acquirente.

In questa situazione il Giudice del Tribunale, Taranto, sez. II, con la sentenza 27/01/2015 n° 293, ha condiviso il principio fissato in materia dalla Corte di Cassazione nella sentenza 2 maggio 2013, n. 10235 (vedi nostra News dell'anno 2013), secondo cui è necessario far riferimento alla delibera definitiva di approvazione lavori per decidere chi, tra acquirente o venditore di un immobile debba sostenere le spese di straordinaria manutenzione.
In sostanza la Suprema Corte ha specificato che s’intende definitiva, la delibera di approvazione di lavori di straordinaria amministrazione che prevede il completamento della gara e la commissione dei lavori all’impresa vincitrice dalla gara.
Pertanto, rileva il momento in cui viene concluso l’iter procedimentale con cui si è formalizzata una completa proposta contrattuale di appalto. Dato che alla data della stipula del contratto preliminare, i lavori straordinari non potevano ancora intendersi deliberati definitivamente, mancando la scelta dell’appaltatore e la pattuizione del corrispettivo, la domanda di rimborso del compratore andava rigettata.

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